 Przed budową
Współczesne budownictwo indywidualne, komercyjne stawia przed projektantami, producentami jak i wykonawcami coraz większe wymagania. Łączenie budownictwa tradycyjnego z nowoczesnym to stosowania nowych rozwiązań w zakresie materiałów, technologii i architektury. Celem Naszego poradnika jest pełne przedstawienie zagadnień budowlanych, które pozwoli wybierać najlepsze dla Nas rozwiązania. Współpracujemy z wieloma ekspertami, to pozwala Nam budować, Fanpage oparty o wiedzę i doświadczenie. Zapraszamy do współpracy.
Nim ruszymy z budową
Początkiem drogi do własnego domu wcale nie jest rozpoczęcie budowy. Jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty czekają nas wydatki, formalności i stres przy podejmowaniu decyzji, które naprawdę zaważą na naszym życiu. Trzeba bowiem znaleźć i kupić działkę oraz wybrać projekt domu.
Szczęściarze dostają parcelę w prezencie albo ją dziedziczą - choć wtedy nie mają wpływu na lokalizację. Pozostali wertują ogłoszenia, bądź ruszają w teren w poszukiwaniu swojego kawałka ziemi. W międzyczasie studiują katalogi z setkami projektów gotowych. Ich przeglądanie to dobry pomysł, bo pozwala na precyzyjne określenie własnych potrzeb. Nie należy się jednak zbytnio przywiązywać do wizerunku wymarzonej siedziby - właściwa kolejność jest taka: najpierw kupujemy działkę, a potem wybieramy projekt domu, który spełnia nasze oczekiwania i pasuje do tej konkretnej parceli.
Działka idealna
Najważniejsze kryteria, jakie powinniśmy brać pod uwagę przy wyborze działki, to jej lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Oraz możliwość wybudowania na niej domu, który odpowiada naszym potrzebom i aspiracjom. Kupując ziemię, kierujmy się raczej rozumem niż sercem, żebyśmy - zwiedzeni urodą miejsca - nie przeoczyli jego ewentualnych wad.
Utarło się, że idealna działka budowlana to kwadrat lub zbliżony do kwadratu prostokąt o powierzchni około 1000 m2. Da się na niej posadowić w zasadzie dowolny dom, gdy na podobnej, ale będącej wąskim prostokątem, wybudowanie parterowej siedziby może być niemożliwe. Najbardziej poszukiwane są posesje z wjazdem od północy, co pozwala na urządzę nie od południa ogrodu i dobrze nasłonecznionego salonu. Idealna parcela jest płaska, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położona w zasięgu potrzebnych sieci (prąd, woda, gaz, kanalizacja) i w ładnym sąsiedztwie. Blisko publicznej komunikacji (przystanku autobusowego lub stacji kolejki), szkoły (jeżeli mamy dzieci), sklepu i apteki. Niestety, takich okazji nie ma wiele. Kształtne i jednocześnie przystępne cenowo posesje można znaleźć w małych miejscowościach lub daleko od centrów większych miast. Im bliżej do centrum i im większa metropolia, tym cena ziemi wyższa. Dlatego, gdy zależy nam na dobrej lokalizacji, a nie mamy grubego portfela, rozważmy zakup działki mniejszej, często również „trudniejszej" - wąskiej, ze spadkiem, złymi warunkami gruntowymi.
Możliwe trudności (kilka z wielu)
Działka bez dostępu do mediów - o jej zakupie przesądza niższa cena. Jeśli sieci są niedaleko (w pobliżu stoi dom podłączony do prądu, wody i gazu), to jest spora szansa, że będziemy mogli się podłączyć. Jeżeli w okolicy mediów nie ma, sprawa jest bardziej skomplikowana. Najważniejszy jest dostęp do prądu. Pozostałe media da się pozyskać w inny sposób, albo zastąpić. Wodę możemy czerpać z własnej studni. Ścieki odprowadzić do szamba lub, gdy warunki gruntowe i wielkość parceli pozwolą, do przydomowej oczyszczalni ścieków. Przy czym szambo jest tańsze w budowie, ale wyraźnie droższe w utrzymaniu. Bez dostępu do gazu ziemnego poradzić sobie najłatwiej - dom można ogrzewać kotłem na paliwo stałe, elektrycznie, olejem, gazem LPG, korzystając z pompy ciepła, kominka.
Działka wąska - większość domów wolnostojących projektuje się na działki o szerokości od ok. 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana budynku ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (gdy są w niej otwory). Jeżeli działka jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę bliźniaka. Można o niej myśleć, gdy po sąsiedzku już taka stoi, lub gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę. Zauważmy, że na wąskim pasku ziemi nie da się wybudować parterowej rezydencji - wznoszony na niej dom będzie miał przynajmniej 2 kondygnacje. Warto o tym pamiętać, gdy na budowę decydują się inwestorzy w jesieni życia, którzy w nieodległej przyszłości mogą mieć problem z pokonywaniem schodów.
Złe warunki gruntowe - najlepsze do posadowienia domu są grunty jednorodne i przepuszczalne, np. piaski i żwiry. Budynek wybudowany na gruntach organicznych (torfy), może osiadać i pękać. Tak samo zagrożony będzie posadowiony w miejscu po oczku wodnym, zasypanym przez poprzedniego właściciela gruzem i ziemią. Fundamentowanie utrudni wysoki poziom wód gruntowych. Dlatego przed zakupem działki dobrze jest zlecić badanie geotechniczne. Oczywiście, budowa na gruncie nienośnym lub z wysokim poziomem wody jest możliwa, lecz wyraźnie droższa. Grunt niestabilny można wymienić, zamiast tradycyjnych fundamentów stosuje się płytę fundamentową.
Prywatna droga - należy w równych częściach do właścicieli wielu parceli, do których dojazd stanowi. Problemem może być doprowadzenie do nich mediów, gdyż potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli drogi. Jej uzyskanie bywa trudne, bo ktoś wyjechał za granicę, a ktoś inny nie ma ochoty się zgodzić. Rozwiązaniem jest wpisanie do księgi wieczystej działki drogowej służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów - ale u notariusza muszą stawić się jednocześnie wszyscy właściciele ulicy. Jeżeli droga jest wspólna, to sami musimy dbać o jej utwardzenie, oświetlenie i odśnieżanie.
Formalności
Przed kupnem ziemi należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna działki - przeniesienie własność nieruchomości jest ważne tylko wtedy, gdy zostanie potwierdzone aktem notarialnym.
W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o jej obciążeniu np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), a w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela - jeśli sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę pół miliona złotych kredytu, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na nas.
Jeżeli interesująca nas nieruchomość znajduje się na tere-nie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Określa również odległość domu do ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt dachu, nawet jego kolor. Plan może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (gdy taka jest w pobliżu lub wtedy, gdy powstanie) lub wodociągowej. Może też zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki albo zakład przemysłowy.
Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodnokanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia.
Projekt domu
Wybór projektów gotowych jest ogromny, a ich ceny zaczynają się poniżej 2 tys. zł. Z tym że projekt gotowy trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Inwestorzy bardziej zamożni i ci dysponujący trudną parcelą, mogą zamówić projekt indywidualny (choć to spory wydatek ¬renomowane pracownie liczą sobie 100-200 zł/m2 domu). Oba warianty mają zalety. Dom według wybranego przez nas projektu gotowego ktoś mógł już wybudować - można go zatem obejrzeć, nawet podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie. Inwestorzy realizujący ten sam projekt często skrzykują się w Internecie i dzielą doświadczeniami. Natomiast projekt indywidualny jest niepowtarzalny, można go dokładnie dopasować do potrzeb inwestora i w najlepszy sposób wpisać w działkę.
Na szczęście minęły już czasy, kiedy Polacy porywali się na budowę domów tak dużych, że często wręcz nie było ich stać na jej zakończenie. Dom współczesnego Polaka zazwyczaj ma sto kilkadziesiąt m2 powierzchni i użytkowe poddasze. Im jest prostszy (zbudowany na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza jest jego budowa i co równie ważne - eksploatacja (głównie ogrzewanie, za które będziemy przecież płacić przez lata).
W domach parterowych nie potrzeba solidnych stropów i schodów, ich budowa jest łatwiejsza i trochę mniej za nią zapłacimy. Są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na duże działki. Na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy piętrowe. Domy z użytkowym poddaszem to wariant pośredni, przy niedużej powierzchni zabudowy oferują sporą powierzchnię użytkową. Ale zagospodarowanie górnej kondygnacji mogą w nich utrudniać skosy. Zwróćmy uwagę na wysokość ścianki kolankowej - dobrze, żeby miała przynajmniej 80-110 cm. Coraz rzadziej inwestorzy decydują się na domy z podpiwniczeniem, które podnosi koszty budowy. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się teraz na parter.
Istotne jest również usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się od południa zaplanować dużo okien i po mieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon czy jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania domu w czasie upałów - warto wcześniej pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien powinno być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię. Skoro już jesteśmy przy garażu - ten może być częścią domu, albo można go wybudować osobno. Wariant pierwszy jest wygodniejszy (bo do samochodu wsiadamy bez wychodzenia na zewnątrz). I jeszcze uwaga dotycząca balkonów - fajnie mieć je w bloku, w domu w zupełności wystarczy taras.
Wnętrza
Układ wnętrz jest ważniejszy od wyglądu budynku - dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń nam potrzeba, a potem szukajmy projektu domu, który się nam spodoba, ale przede wszystkim spełni założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu potrzebujemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itp. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną, gdzie kuchnia, jadalnia i salon często tworzą jedno wnętrze. W budynkach piętrowych i z użytkowym poddaszem strefa dzienna (głośna) jest na ogół na parterze, nocna (cicha) na górze. Wygodna sypialnia powinna mieć kilkanaście m2. Komunikacja (hol, korytarz) ma zajmować jak najmniej przestrzeni. Kuchnia może być osobnym, zamkniętym pomieszczeniem, albo może otwierać się na jadalnię. Gdy planujemy spiżarnię - niech będzie obok kuchni. Schody można umieścić w osobnej klatce schodowej (potrzeba na nią przynajmniej 10 m2), bądź jeśli chcemy oszczędzić miejsca, w salonie. Z tym że takie rozwiązanie utrudnia podział domu na strefy. W zależności od wybranego sposobu ogrzewania, będzie potrzebna mniejsza lub większa kotłownia. Ale nie zawsze - gazowy kocioł z zamkniętą komorą spalania można zamontować np. w łazience. Jeśli pracujemy w domu, dobrze mieć osobny gabinet. Warto też pomyśleć, jak z czasem zmienią się potrzeby rodziny: może pojawi się kolejne dziecko, może zaopiekujemy się seniorem, dla którego przyda się małe mieszkanko z osobnym wejściem? Ważna (a często traktowana po macoszemu) jest również powierzchnia pomieszczeń gospodarczych: kotłowni, pralni, składziku oraz garażu. W domu przechowujemy więcej rzeczy niż w bloku (kosiarka, grabki, grill itd.), a w garażu poza samochodem mogą stanąć rowery, skuter, sanki.
Pozwolenie na budowę
W czerwcu 2015 r. nowelizacja ustawy Prawo budowlane zniosła wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego (o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki). Inwestor ma teraz wybór: może zgłosić budowę (zgodnie z nowymi przepisami) lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę (na starych zasadach). W pierwszym przypadku starosta ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Do zgłoszenia dołącza się jednak te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę (poza oświadczeniami o zapewnieniu dostaw mediów), czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego). I być może dlatego zmiana przepisów wcale nie okazała się być tak rewolucyjna, jak się spodziewano. Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, przez pierwsze pół roku po nowelizacji na jedno zgłoszenie przypadało 8 wydanych pozwoleń.
Budujemy
Stan surowy, w porównaniu z innymi etapami budowy, stawia się błyskawicznie. W najpopularniejszej technologii murowanej już po kilku tygodniach, na pustej wcześniej działce, stoją mury. Po paru następnych budynek jest już zadaszony. Przed końcem sezonu roboty doprowadza sie do stanu surowego otwartego (gotowe są mury i dach) lub zamkniętego (dochodzą jeszcze okna i drzwi).
Mamy działkę, projekt jest wybrany, ekipa zarezerwowana. Część kluczowych decyzji już za nami - wybór projektu na ogół oznacza, że wiemy, jakie będą fundamenty, ściany i dach. Nad jego pokryciem, rodzajem ocieplenia i wyborem okien, możemy się nadal zastanawiać. Po doprowadzeniu do posesji prądu i zapewnieniu dostępu do wody można brać się za budowanie.
Fundamenty
To podstawa, na nich opiera się budynek. Mogą mieć postać ław lub płyty. O wyborze jednego z tych rozwiązań decyduje projektant, biorąc pod uwagę konstrukcję budynku, obciążenia, jakie ma przenieść fundament i warunki gruntowe. W stosowanym najczęściej wariancie fundament składa się z wylanych z betonu lub wymurowanych z bloczków ścian fundamentowych, które opierają się na ławach z betonu zbrojonego stalą. Jeżeli nośność gruntu nie jest wystarczająca (np. mamy działkę na torfach), stosuje się płytę fundamentową, która zapewnia równomierne i rozłożone na dużą powierzchnię przekazywanie obciążeń, co eliminuje pękanie ścian. Płytę trudniej zaprojektować, ale szybko się ją wykonuje i jest mniejsza szansa, że robotnicy popełnią błędy, np. przy izolacjach. Roboty fundamentowe rozpoczyna usunięcie spod przyszłego budynku warstwy żyznej ziemi, czyli humusu. Należy pamiętać, że ławy fundamentowe powinny sięgać poniżej granicy przemarzania. Ta, w zależności od lokalizacji, znajduje się od około 80 cm poniżej poziomu gruntu (na zachodzie kraju) do nawet 140 cm (w okolicach Suwałk). Jeśli budujemy na gruntach wysadzinowych, a ławy posadowiono powyżej granicy przemarzania, ściany mogą pękać. Fundamenty trzeba też zabezpieczyć przed wilgocią. Izolację - z papy (na lepiku lub termozgrzewalną) albo specjalnej folii - umieszcza się na wierzchu ściany fundamentowej. Łączy się ją później z izolacją przeciwwilgociową podłogi na gruncie. Na pionowe powierzchnie ścian fundamentowych nakłada się półpłynną masę bitumiczną.
Ściany
Tu do rozstrzygnięcia są dwie kwestie: z czego zostanie wykonana ściana i ile ma mieć warstw, jeśli będzie murowana, bo ta technologia jest w Polsce najpopularniejsza. Wybór materiałów jest duży - ściany wznosi się z ceramiki (zwykłej i poryzowanej), betonu komórkowego, silikatów, keramzytobetonu, bloczków hybrydowych (materiał konstrukcyjny jest zespolony z izolacyjnym). Alternatywą mogą być domy z bali czy tzw. kanadyjczyki (szkielet drewniany). Dobierając materiał, powinniśmy wziąć pod uwagę jego wytrzymałość, izolacyjność cieplną i akustyczną, łatwość obróbki i montażu (co jest szczególnie istotne wtedy, gdy nie jesteśmy pewni umiejętności wykonawców).
W technologiach murowanych ściany zewnętrzne mogą być jedno-, dwu- i trójwarstwowe. W ścianie jednowarstwowej (o grubości ok. 50 cm) za wytrzymałość i izolacyjność odpowiada materiał konstrukcyjny. Problemem są mostki termiczne, które powstają tam, gdzie jest on zastępowany betonem (w nadprożach, wieńcu stropowym). Eliminują je rozwiązania systemowe, np. docieplane kształtki wieńcowe. Druga sprawa to niedbali wykonawcy - za ich błędy zapłacimy wyższymi rachunkami za ogrzewanie. Ściany dwuwarstwowe Polacy wybierają najczęściej. Tworzy je konstruk¬cyjny mur (24-25 cm) i ocieplenie. Warstwa nośna jest cieńsza niż w ścianie jednowarstwowej (potrzebne są zatem węższe, a co za tym idzie tańsze fundamenty), zaś ocieplenie szczelnie otula budynek. Ściana trójwarstwowa składa się z warstwy konstrukcyjnej (18-25 cm), ocieplenia i ścianki elewacyjnej. Takie rozwiązanie zapewnia komfort cieplny i akustyczny, a elewacja z cegły klinkierowej lub silikatowej jest trwalsza od tej z tynku, układanego na ścianie dwuwarstwowej. Ale to wariant stosunkowo drogi i najtrudniejszy wykonawczo. Zgodnie z prawem budowlanym, współczynnik przenikalności cieplnej U ścian zewnętrznych może wynosić maksymalnie 0,25 W/(m2-K), od roku 2017 będzie to tylko 0,23. Żeby spełnić ten warunek, jednowarstwowa ściana z betonu komórkowego lub ceramiki poryzowanej powinna mieć około 40 cm grubości. Ściana dwuwarstwowa, zależnie od wybranych materiałów, to od 30 do 45 cm grubości, liczonego razem muru i ocieplenia.
Strop
Przeciętny inwestor specjalnie się nim nie interesuje - może i słusznie, bo choć to jeden z najważniejszych konstrukcyjnie elementów budynku, to jego wyboru dokonuje projektant. Także zmianę określonego w projekcie stropu przeprowadzić może je-dynie uprawniony konstruktor. Głównym zadaniem stropu jest przenoszenie obciążeń (ściany działowe, podłoga, meble, mieszkańcy), ale stanowi on także barierę akustyczną między kondygnacjami. W budownictwie jednorodzinnym na ogół stosuje się stropy gęstożebrowe (np. Teriva). Prefabrykowane, zbrojone belki nośne układane są maksymalnie co 60 cm, a przestrzeń między nimi wypełniają specjalne pustaki. Tak przygotowany strop zalewa się betonem odpowiedniej klasy. Stropy monolityczne projektowane są dla konkretnego budynku. Ich konstrukcja składa się ze zbrojenia ze stalowych prętów, zalewanego betonem. Wymagają pełnego deskowania i są jakieś dwa razy cieńsze od gęstożebrowych (mają 12-15 cm). Najszybciej wykonuje się prefabrykowane stropy z płyt kanałowych, na których niewylewa się już dodatkowej warstwy betonu. Układa się je łatwo, ale potrzebny jest dźwig.
Przy wykonywaniu stropu nieodzowna jest wiedza i staranność. Na tym etapie niezbędna jest obecność na budowie jej kierownika i ewentualnie inspektora nadzoru, jeżeli go zatrudniliśmy. W stropach gęstożebrowych powinni oni ocenić ułożenie belek i pustaków oraz ich zakotwienie w murze, w stropach monolitycznych zbrojenie i przygotowanie deskowania - oczywiście, w obu przypadkach przed wylewaniem betonu. W stropach z płyt trzeba dopilnować wykonania wieńca (np. zaślepienia kanałów, żeby nie wpływała w nie mieszanka betonowa), staranności zbrojenia i wypełnienia spoin.
Dach
Podstawowy dylemat - płaski czy spadzisty - rozstrzygamy, wybierając projekt. Bo jeśli podobają nam się nowoczesne, proste bryły, to takie domy mają zazwyczaj płaski dach. Z kolei najczęściej budowany, współczesny polski domek ma dach stromy, z którego łatwiej odprowadzić wodę deszczową, a zimą nie ma problemów z zalegającym na nim śniegiem. Pole manewru mogą ograniczać zapisy planu zagospodarowania przestrzennego - zdarza się, że określa on nie tylko kształt, ale i kolor dachu. Inwestorów interesuje głównie rodzaj pokrycia - na dachu układa się dachówki ceramiczne i cementowe, blachy i blachodachówki, gont bitumiczny, dużo rzadziej drewniany i strzechę. Dachówki ceramiczne produkuje się z gliny i mączki ceglanej lub kwarcu. Są bardzo trwałe i równie ciężkie (nawet 80 kg/m2). To pokrycie tradycyjne i szlachetne, lecz do tanich nie należy. Da się nimi kryć dachy o skomplikowanych kształtach. Podobne do nich dachówki cementowe powstają nie z gliny, a z barwionego betonu. Są trwałe, a ponadto lżejsze i tańsze od ceramicznych. Najpopularniejszym pokryciem z blachy są blachodachówki z rdzeniem stalowym lub aluminiowym, powleczonym ochronną powłoką, np. z poliestru czy akrylu. Na oko przypominają tradycyjną dachówkę, ale są od niej wyraźnie lżejsze (ok. 5 kg/m2) i tańsze. Niestety, również mniej trwałe i - ze względu na dużą ilość odpadów - polecane raczej do dachów prostych. Do łask wraca blacha płaska - często w postaci długowiecznych i ekskluzywnych arkuszy z miedzi bądź stopu tytanowo-cynko-wego. Pokrycia z blachy układa się szybciej od dachówki, ale sła¬biej izolują akustycznie. Gont bitumiczny to osnowa z włókna szklanego lub poliestru, powleczona obustronnie masą asfalto-wą. To materiał niedrogi, którym można kryć wszelkie dachy -bez względu na kąt nachylenia połaci, czy skomplikowanie bryły.
W przeciwieństwie do pokryć z blachodachówki i ceramiki, które układa się na ruszcie z kontrłat i łat, pod gont oraz blachy płaskie potrzebne jest sztywne poszycie, czyli nabijane na krokwie deski albo płyty drewnopochodne. W przekroju konstrukcja dachu wygląda bowiem (od góry) następująco: pokrycie, ruszt z łat i kontrłat albo sztywne poszycie, więźba. Co ważne, nie zawsze konkretne pokrycie da się ułożyć na gotowej więźbie. Jeśli chcemy mieć dach kryty dachówką (to pokrycie ciężkie), krokwie muszą mieć większy przekrój i/lub mniejszy rozstaw od tych pod blachę (pokrycie lekkie). O parametrach więźby i ewentualnej zmianie pokrycia zdecydować może tylko uprawniony konstruktor. Inwestor powinien natomiast dopilnować, aby więźba była z drewna dobrej jakości, wysuszonego i impregnowanego, najlepiej ciśnieniowo. Jego wilgotność nie może przekraczać 18%. Wracając do przekroju dachu - na krokwiach, a pod rusztem z kontrłat i łat, układa się folię wstępnego krycia. Najczęściej jest wysokoparoprzepuszczalna - wtedy wystarczy jedna szczelina wentylacyjna między folią i pokryciem. Jeżeli folia ma niską paroprzepuszczalność, potrzebne są dwie szczeliny - druga po-między folią i ociepleniem. Jeszcze ważna uwaga dotycząca kosztów - tańsze są proste dachy dwuspadowe - wiele połaci, lukarny, wole oczka wpływają na wzrost ceny.
Okna
Podobnie, jak ściany i dach, mają izolować od wpływu czynników zewnętrznych: zimna, deszczu, wiatru, hałasu. Ich najważniejszą funkcją jest zapewnienie światła słonecznego we wnętrzu budynku, ale mają też istotny wpływ na jego wygląd. Wybierając okna, trzeba porównać ich najważniejsze właściwości: izolacyjność cieplną, akustyczną i odporność na włamanie. To, jak ciepłe jest okno, opisuje współczynnik Uw- zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, jego maksymalna wartość dla okna fasadowego wynosi 1,3 W/(m2-K), a od stycznia 2017 r. nie będzie mogła być wyższa niż 1,1. O izolacyjności cieplnej okna decydują właściwości profilu (czyli ramy) i przeszklenia. Generalnie, im profil grubszy i im więcej szyb w pakiecie szklenia (na ogół są 2 lub 3), tym okno jest cieplejsze. Izolacyjność akustyczną określa współczynnik Rw wyrażany w decybelach (dB) - im wyższy, tym lepiej okno tłumi hałasy. Standardowe okna mają Rw między 30 i 32 dB, lecz przy ruchliwej ulicy czy gwarnym placu niezbędna będzie stolarka o wyższym współczynniku. To, jak długo okno będzie stawiać opór włamywaczowi, zależy od profilu, okuć, przeszklenia oraz zabezpieczeń dodatkowych. Okucia są podstawowym, antywłamaniowym zabezpieczeniem okna i odpowiadają za jego pracę, czyli za to, jak się je otwiera. Nie liczmy jednak, że anty włamaniowe okna powstrzymają zdeterminowanego i przygotowanego złodzieja - opóźnią jedynie jego wejście do środka (co może go zniechęcić) i daje czas na interwencję agencji ochrony. Decydując, czy chcemy okna drewniane czy z PVC, możemy kierować się wyłącznie gustem. Kluczowe parametry, np. izolacyjność cieplna, mogą być takie same, bez względu na to, z jakiego materiału wykonano ramę. Należy jeszcze wspomnieć o oknach dachowych - przecież Polacy chętnie wznoszą domy z użytkowym poddaszem. Wpuszczają one do wnętrza do 50% więcej światła, niż okna pionowe o tej samej powierzchni. Ich zamontowanie jest prostsze i tańsze od budowy lukarny, nie zmienia kształtu dachu i bryły budynku.
Ocieplenie
Przegrody zewnętrzne (ściany, dach, podłogę na gruncie) ociepla się na ogół styropianem bądź wełną mineralną. Robimy to, żeby poprawić komfort mieszkania i obniżyć rachunki za ogrzewanie. Oba materiały mają podobne właściwości izolacyjne, poza tym wyraźnie się różnią. Styropian słabo izoluje akustycznie, jest odporny na wilgoć, lecz nie na działanie niektórych rozpuszczalników. Wełna jest niepalna i elastyczna - szczelnie wypełnia przestrzenie, w których sieją umieszcza. Dobrze izoluje akustycznie, jest odporna na chemikalia, ale nasiąkliwa. Zmoczona, traci właściwości izolacyjne. Poddasza ociepla się przeważnie wełną, podłogi styropianem typu dach/podłoga (odpornym na ściskanie). Na ścianach układa się i styropian (typu fasada), i wełnę (płyty półtwarde bądź twarde). Przy czym ten pierwszy metodą lekką mokrą, a wełnę także lekką suchą. W metodzie lekkiej mokrej, materiał izolacyjny mocuje się na klej (do jego rozrabiania potrzebna jest woda - stąd nazwa) i pokrywa tynkiem cienkowarstwowym. Można ją stosować wyłącznie przy dobrej pogodzie (bez deszczu, silnego wiatru, intensywnego słońca). W metodzie lekkiej suchej izolację układa się między listwami rusztu, do którego mocuje się także elewację. Ta technika jest prosta, a korzystając z niej, można ocieplać wszelkie ściany (stare i nowe, murowane, drewniane), przy każdej pogodzie. Elewację wykonuje się np. z sidingu winylowego. Optymalna grubość izolacji cieplnej to, w przypadku ściany, 15-20 cm. Według prawa, współczynnik przenikalności cieplnej U ścian może wynosić maksymalnie 0,25 W/(m2-K), w przyszłym roku będzie niższy - 0,23.
Wybudowanie stanu surowego
Bazując na kosztorysie przygotowanym przez pracownię oraz własnym doświadczeniu wyceniliśmy etap stanu surowego na nieco ponad 160 000 zł. Jednak trzeba od razu zaznaczyć, że rozbieżności mogą być bardzo duże, sięgające nawet 30% tej wartości. Wiele bowiem zależy od lokalnych cen robocizny oraz wahań kosztów materiałów, rabatów jakie wynegocjujemy itp. Pamiętajmy też koniecznie, że stan surowy jest pojęciem umownym, dlatego zakres robót jaki obejmuje może być różnie rozumiany. Zawsze pamiętajmy o tym negocjując ceny z firmami wykonawczymi oraz dopytując projektanta o przewidywane koszty. Dlatego zawsze precyzyjnie określajmy zakres prac. My założyliśmy, że stan surowy zamknięty obejmuje np. wykonanie ścian zewnętrznych wraz z ociepleniem i tynkiem zewnętrznym. Bowiem tylko wówczas ma sens porównywanie ich wariantów jedno-, dwu- i trójwarstwowego. Ściany dwuwarstwowe, przewidziane w projekcie są często wykonywane dwuetapowo (konstrukcja, a następnie ocielenie za kilka miesięcy), często przez różne ekipy. Z kolei mury jednowarstwowe nie potrzebują ocieplenia w ogóle, zaś trójwarstwowe wykonuje zwykle na raz ta sama ekipa. Porównanie kosztów ścian można więc zrobić tylko, jeżeli uwzględnimy wszystkie warstwy i koszty całości prac. Pamiętajmy, że różnice pomiędzy ofertami wykonawców mogą wynikać z innego rozumienia zakresu robót. Dlatego zawsze żądajmy precyzyjnego wyszczególnienia.
Etap stanu surowego to początek budowy, a jakość jego wykonania będzie rzutować na wszystkie dalsze prace. Znany chyba wszystkim przykład to krzywe ściany, które trudno dobrze otynkować, a o typowej cienkiej warstwie (1,5-2 cm) możemy zapomnieć. Co najważniejsze, poprawienie popełnionych w stanie surowym błędów może być bardzo kłopotliwe i kosztowne, a nawet wręcz niemożliwe. We własnym interesie zadbajmy więc, żeby kierownik budowy, ewentualnie także inspektor nadzoru inwestorskiego często zjawiał się na budowie, sprawdzając sposób wykonania zbrojeń, izolacji przeciwwilgociowej fundamentów itp. Do tych elementów nie będzie już później dostępu, a popełnione błędy mogą wyjść na jaw niekiedy dopiero po kilku latach. Zatrudnienie inspektora większość inwestorów ocenia z perspektywy czasu jako jedną z najlepszych decyzji w trakcie budowy.
Roboty ziemne i fundamenty
Po wytyczeniu obrysu budynku przez uprawnionego geodetę przystępuje się do prac ziemnych. To zwykle usunięcie warstwy ziemi urodzajnej (humusu) pod całym obrysem przyszłego domu oraz wykonanie wykopów fundamentowych. Poza specyficznymi sytuacjami, wynikającymi z nietypowych warunków gruntowych (grunty o słabej nośności, rejony szkód górniczych itd.) posadowienie budynku to zwykle żelbetowe ławy fundamentowe oraz ściany fundamentowe z betonu wylewanego w deskowaniu lub murowane z bloczków betonowych. Tak jest i w przypadku naszego projektu. Po wzniesieniu ścian fundamentowych, w ramach tzw. stanu zerowego wykonuje się jeszcze podkład pod podłogę na gruncie - najczęściej z zagęszczonego mechanicznie piasku oraz warstwy tzw. chudego betonu.
Koszt robót ziemnych i fundamentowych wyniesie w przybliżeniu 35 000 zł, w tym ok. 15 000 zł za robociznę. Jednak zupełnie realne jest zaoszczędzenie właśnie na tym etapie kilku tysięcy zł, głównie właśnie na robociźnie.
Różnica kosztów pomiędzy murowaniem z bloczków i fundamentem monolitycznym (wylewanym w deskowaniu) będzie w praktyce pomijalna, o ile zastosujemy wypożyczony gotowy szalunek. Są one dostępne w wielu składach budowlanych i betoniarniach. Kupowanie drewna i zbijanie z niego szalunków tylko w tym celu się po prostu nie opłaca.
Musimy za to pamiętać, że wykonanie ścian trójwarstwowych lub jednowarstwowych za¬miast zaproponowanych przez autorów projektu dwuwarstwowych, oznacza konieczność przeprojektowania fundamentów. Dla ścian jednowarstwowych będzie to najpewniej tylko nieznaczne poszerzenie samych ścian fundamentowych - niekłopotliwe i niedrogie. Jednak fundamenty pod ściany trójwarstwowe trzeba będzie zaprojektować również jako trójwar-stwowe ze względu na dość ciężką ściankę elewacyjną. Wymaga to szerszych ław i odmienne¬go sposobu wykonania ścian fundamentowych.
Uwaga! Na tym etapie powinno się ułożyć wszystkie rury i kable biegnące pod podłogą parteru i wymagające przepustów przez fundamenty - wodociąg, kanalizacja, kabel energetyczny itd. I tak mamy przecież koparkę na działce.
Ściany zewnętrzne
W projekcie przewidziano bardzo wysoki standard ciepłochronności ścian zewnętrznych ok. 0,15 W/(m2-K). Jednak sama ich budowa jest tradycyjna - bloczki silikatowe plus 20 cm styropianu o niskim współczynniku przewodzenia ciepła osiąganym np. przez dobry styropian z dodatkiem grafitu. To wyraźnie lepsza izolacyjność niż wymagana przepisami, nawet w docelowej wersji od 2021 r. maksymalny współczynnik U ma wynosić bowiem 0,20 W/(m2-K). Jednak ten projekt z założenia tworzono jako energooszczędny: z wentylacją mechaniczną z rekuperatorem, kolektorami słonecznymi itd. W ramach rozwiązań alternatywnych trzeba zaznaczyć, że nieco tańsze mury jednowarstwowe będą miały gorszą izolacyjność, U przekraczające 0,20. Z kolei sama zamiana silikatów na pustaki ceramiczne nie zmieni w odczuwalny sposób ani ciepłochronności, ani też kosztów budowy - większe znaczenie będzie miała lokalna różnica cen i dostępności materiałów.
Za to, jak widać z zestawienia, ściany trójwarstwowe z elewacją ze zwykłej cegły silikatowej będą droższe o jakieś 6000 zł, czyli niezbyt wiele w skali całej budowy. Klinkier z kolei to już dodatkowy wydatek ok. 16 000 zł. To już niemała suma, ale i tak widać, że wbrew obiegowej opinii klinkier wcale nie musi być astronomicznie drogi. Wszystko dlatego, że obecnie ceny ceramiki są bardzo niskie.
Stropy
Strop to standard domów jednorodzinnych - gęstożebrowy Teriva. Trzeba będzie zań zapłacić około 14 500 zł. Inne popularne rozwiązania, czyli strop monolityczny (wylewany) oraz prefabrykowany filigran będą kosztować niemal tyle samo. Zadecyduje więc raczej możliwość wjazdu na działkę większym samochodem, lokalna tradycja i przekonania inwestora.
Przeciętne ceny robocizny na etapie wznoszenia stanu surowego:
• murowanie ścian zewnętrznych jednowarstwowych 45 zł/m2
• murowanie ścian zewnętrznych dwuwarstwowych 35 zł/m2
• murowanie ścian zewnętrznych trójwarstwowych 75 zł/m2
• układanie gontów bitumicznych 30zł/m2
• układanie blachy lub blachodachówki 30 zł/m2
• układanie dachówki ceramicznej lub cementowej 40 zł/m2
• ocieplenie poddasza (folia-wełna-folia) 30 zł/m2
• ocieplenie ścian (dla ścian dwuwarstwowych) z tynkiem 40 zł/m2
Pokrycia dachowe i orynnowanie
Wykonanie kompletnego dachu, czyli konstrukcji, pokrycia wraz z akcesoriami oraz orynnowaniem pochłonie około 43 500 zł. Można tu jednak sporo zaoszczędzić. Korzystając z promocji w składach da się kupić dobrą i niedrogą dachówkę w cenie ok. 25 zł/m2, najpewniej nie będzie to jednak nasz wymarzony wzór i kolor.
Drugi sposób to wybrać standardową, tanią blachodachówkę. Oszczędności będą wynikać głównie z tego, że chociaż ceny za 1 m2 podstawowych dachówek i blachodachówki są bardzo podobne, to w tym drugim przypadku nie mamy drogich dachówek specjalnych: szczytowych, okapowych itd. Dlatego w przypadku dachów zawsze żądajmy pełnej wyceny wraz ze wszystkimi akcesoriami.
Okna
Okna fasadowe, dachowe oraz drzwi tarasowe i balkonowe razem będą kosztować ok. 28 000 zł. To niemało, a w tym projekcie i tak nie ma modnych ostatnio bardzo dużych przeszkleń. Na czym można oszczędzić? Z całą pewności nie na jakości, podobnie złym pomysłem byłoby kupowanie stolarki o słabej ciepłochronności, bo to w końcu dom energooszczędny. Najlepiej kupić okna poza sezonem budowlanym, bo wtedy możemy liczyć na duże zniżki.
GRUPA MEDIA INFORMACYJNE & ADAM NAWARA |
